| 부동산 특약이란 매매나 임대 등 부동산 계약을 할 때는 일반적으로 공인중개사협회에서 제공하는 표준 계약서를 이용한다. 이 표준 계약서만으로도 순조롭게 거래할 수 있지만, 계약의 80%는 크고 작은 분쟁이 있게 마련이다. 따라서 표준 계약서만으로는 복잡한 이해관계를 해결할 수 없기 때문에 계약자들끼리 특별히 약속하는 것이 바로 ‘특약’이다. 특약은 법적으로 특별한 위법 사항이 없는 한 계약 당사자 간의 합의로 이루어진 내용이기 때문에 분쟁 해결에 대단히 유용하다. 계약이 처음이라 계약서조차 제대로 읽어보지 않고 공인중개사 지시대로 도장만 찍었다면 이제는 계약서를 읽어보고 특약 사항까지 꼼꼼히 체크해보자. 듣도 보도 못한 생소한 용어 때문에 어렵다는 생각이 들겠으나 계약에서는 이렇게 정확한 법률 용어가 들어가야 나중에 분쟁이 생겼을 때 시시비비를 쉽게 가릴 수 있다. 따라서 이 정도의 계약 용어는 알아두는 게 좋다. |
Sample 1 계약 체결일 이후 잔금일까지 부동산에 권리 변동 상황이 발생하면 계약을 해지하고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다. 신규 입주하는 아파트의 경우 집주인들이 아파트를 담보로 은행에서 근저당을 많이 받으려 한다. 이때 임차인이 먼저 계약하면 은행 대출 액수가 적어지기 때문에, 임대차 계약을 먼저 하고 잔금 날짜 전에 임차인 모르게 은행을 1순위로 하는 근저당 설정 계약을 할 수 있다. 혹 경매가 실시될 경우 임차인은 2순위가 되어 전세 보증금을 완벽하게 보호 받을 수 없다. 권리 변동이 생기는 것을 방지하기 위해 임차인의 경우 이 특약을 꼭 제시하도록.? Sample 2 본 계약은 임대인의 대리인 ○○○와 계약함을 임대인과 통화 후 임차인이 승낙하여 체결하고, 계약금은 임대인 소유 ○○은행 계좌에 입금한다. 이때 임대인은 계약 체결일로부터 3일 내에 수임 중개사에게 대리 계약에 대해 추인한다. 임대인이 바쁘다며 부인이나 자녀와 대리 계약하는 경우가 많다. 그런데 임대인이 계약한 사실이 없다며 발뺌할 경우 그 피해는 고스란히 임차인에게 돌아오는 아주 위험한 계약이다. 따라서 임대인과 전화 통화로 계약 여부를 확인해 대리인의 성명과 주민등록번호를 계약서에 기재하고, 계약금은 임대인 명의 계좌에 입금하도록 한다. 또 빠른 시간 내에 공인중개사가 임대인의 추인을 받도록 특약에 명시한다. Sample 3 임대인은 보일러나 전기, 수도 시설 등의 수리 비용은 부담하되 전구 교체, 도배, 수도꼭지 등의 수리 비용은 임차인이 부담한다. 아주 사소한 것까지 임차인이 수리를 요구할 때 임대인은 엄청 피곤하다. 반면에 보일러나 수도 배관 등 큰 비용이 드는데도 나 몰라라 하는 배짱 임대인들도 많다. 따라서 이런 다툼을 예방하기 위해서 수리 비용의 책임 한계를 미리 특약으로 정해놓는 것이 양쪽 모두에게 유리하다. |