경매의 함정과, 경매길잡이
법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다. 경기불황여파로 앞으로 돈될만한 경매물건이 더욱 늘 것으로 보인다.성북구 등 저평가 되고 개발호재가 있는 곳, 특히 서울전역의 재개발물건의 경매 낙찰 사례를 보더라도 부동산 투자자나 실수요자들에겐 기회가 될 것이다. 낙찰률이 높다는 것은 인기를 반영하기도 하지만 수익률이 떨어질수도 있음을 명심해야할 부분이다.
그리고 법원경매 부동산 투자에는 많은 함정이 있으므로 주의에 주의를 기울여야 한다. 자신의 능력만으로 정리되지 않으면 경험이 많은 사람에게 도움을 받아서라도 충분한 대책을 세우고 난 뒤 응찰해야 한다.
권리분석이나 물건분석, 수익성분석등을 게을리했다가는 경매가 실패로 결말이 나 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력 있는 경매 전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선 순위가등기·법정지상권 ,예고등기, 유치권, 공유지분, 인수많은 물건등 생소한 권리관계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명의 대강을 살펴 본다.
철저한 권리분석(분석 또 분석)
법원 부동산 경매 물건은 일반적으로는 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 있다. 여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.
감정가격을 무조건 신뢰하지 마라
법원 경매 감정가는 감정하는 평가법인 회사마다 차이가 있고 감정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세(일반매매시장가격)를 파악한 후 가격 흐름보다 어느 정도 싸게 낙찰 받아야 수익성이 있다.
현장확인(임장) 및 공부를 통한 확인(확인 또 확인)
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급 받아 경계와 소재를 파악해야 한다.
여유를 가지고 임(응찰)하라
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다. 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고하는 바람에 오도가도 못하는 경우가 생기기도 한다. 지금은 개정 민사집행법에서 채권자와 세입자도 항고시에 10%의 보증금을 내게 하였으므로 가짜항고는 거의 사라졌으나 입찰 전에 취소,취하나 대위변제 및 항고 등 그 가능성을 모도 살펴서 응찰하여야 한다. 경매물건의 완전한 인수는 항상 넉넉하게 잡아야 한다. 항고 시에는 보통 판결이 최소 3∼6개 월, 이사(명도)할 때까지 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.
자금도 여유있게
법원 부동산 경매 는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득 시 세금은 낙찰가격을 기준 하므로 일반매매보다 더 많고(취득세·농어촌특별세·등록세.교육세 등의 세금이 취득 가의 4.6%이고 기타 인지세, 주택채권 등 해서 약5.4%~7%가 소요됨), 명도가 제대로 안되면 인도명령신청을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자와 협의가 되더라도 이사 비용이 지출될 수도 있다.입찰에 참여하기 전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.
부동산경매사 관련자료 - 일반매매에 의한 취득과 경매에 의한 취득시 세금 차이
많은 분들이 일반 매매에 의한 취득과 경매에 의한 취득의 세금차이를 크게 생각하지 않고 시세차익을 계산하는 것 같습니다. 세금까지 고려하면 시세차익이 별로 없거나 도리어 손해인데도 이를 고려하지 않고 금액을 높게 쓰는 경우도 필자는 종종 보았습니다.
그러면 양자간의 세금차이는 어떻게 될까요?
먼저 개인간 일반 매매에 의해 취득한 경우와 경매에 의해 취득한 경우를 간략히 비교해 보겠습니다.
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일반매매취득 |
경매취득 |
비고 | |
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과세표준 |
매매가 |
취득가 (낙찰가) |
고가주택등은 제외 |
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등록세 |
1.0% |
2.0% | |
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취득세 |
1.5% |
2.0% | |
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농특세 |
취득세의 20 % |
취득세의 20% | |
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교육세 |
득롱세의 20 % |
등록세의 20% | |
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합계 |
3.0% |
4.6% |
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※ 고가주택이나 등록세감면시 적용되는 농특세등 일부 예외적인 사항과 지역에 따른 중과세도 있으나
가장 일반적인 사항만을 간략히 기재함
그럼, 상기 표에 따라 예를 들어 보겠습니다.
예) 개인간 일반매매 3억, 경매 낙찰가 2억 6천만에 각기 취득한 아파트
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일반매매 |
경매취득 |
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과표 |
3억 |
2.6억 |
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등록세 |
300만원(3억 x 1.0%) |
520만원(2.6억 x 2.0%) |
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취득세 |
450만원(3억 x 1.5%) |
520만원(2.6억 x 2.0%) |
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농특세 |
90만원(450만 x 20%) |
104만원(520만 x 20%) |
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교육세 |
60만원(300만 x 20%) |
104만원(520만 x 20%) |
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합계 |
900만원 |
1,248만원 |
결론적으로 개인간 일반매매에 비해 경매 취득이 세금 부담이 더 많음을 고려하여 수익성 분석을 하여야 합니다.
법원 부동산경매에서 입찰 장에는 응찰자, 한수 배우러 온 사람, 경매 학습생, 임차인, 이해관계인등등 . .사람들로 가득하다. 투자대상 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 고사하고 자칫 손해를 볼 수도 있다. 입찰 장에 사람들이 많더라도 수익성을 따져서 충동구매응찰을 자제하고 사전에 결정한 가격에 소신대로 응찰해야 후회 없다.
여유있는 자금계획
입찰 당일 보증금으로 입찰 가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가 확정일 후 대금지급기일까지 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 배당금에 귀속되므로 주의해야 한다.(현재 금융권의 잔금융자가 많이 축소되었다).
주의에 또 주의(임차인의 대위변제)
법원 부동산경매에서 초보응찰자는 세입자의 대위변제는 매우 위험한 함정에 해당한다.대위 변제란 1순위 근저당금액이 적을 경우 1순위 저당권자와 2순위 저당권자 사이에 있던 인도대상 세입자의 권리가 2순 순위 세입자가 1순위 저당금액을 대신 갚아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바뀌어서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다.
사소한 실수도 주의해야
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰 시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다.입찰 장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
변경·연기 물건 요주의
변경·연기가 잦은 경매 물건은 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력 중 이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다
(펌글)