가. 도로부지 경매물건에 대한 일반적 견해.
대법원 경매 사이트에 들어가 보면 경매대상물건이 도로인 토지가 자주 등장한다.
일반인이나 경매초보자는 도로부제에 대하여 아무런 생각없이 나와 무관한 물건이라고 여기고 넘어간다.
여기에 엄청난 수익이 숨어있다는 사실을 모른채 말이다.
도로부지는 감정가의 30% 내지 10%의 가격으로 낙찰된다.
하여튼 도로부지가 누군가의 입찰로 소유권이 넘어가는 것에 주목해 보자.
과연 도로부지를 경매로 취득한 사람은 바보인가 여부이다.
결론부터 말하면 도로부지를 경매로 취득한 사람은 경매고수이거나 도로부지 인접토지소유자이다.
나. 도로부지 경매에 대한 발상전환
도로는 일단 다른 용도로 사용하지 못한다. 결국 토지의 이용가치가 제로이다.
통상 경매에 들어오는 도로부지는 사유지이나 현재 공중의 도로에 사용되고 있는 토지이다.
일단 도로부지는 그 위치가 경매의 핵심 포인트이다.
도로부지가 상권이 형성된 지역(다운타운, 역세권) 안에 있는 것이 중요하다.
도로부지가 재개발예정지역안에 위치하면 금상첨화이다.
위와 같은 지역에 위치한 도로부지는 일단 감정에 들어가면 주변표준지에 준하여 감정가격이 나온다.
이것이 경매의 핵심이다.
다. 도로부지 경매성공의 노하우.
(1).상권이 형성된 지역의 도로부지를 노린다.
가급적 일반주택지역의 도로부지는 재개발지역이 아니면 응찰하여서는 아니된다.
(2) 해당도로를 이용하는 인접상가의 업종에 주의한다.
(3) 낙찰가의 30%미만 가격으로 응찰한다.
(4) 소유권이전등기후 바로 도로부지를 이용하는 인접토지 소유자에게 토지사용료의 지급을 구하는 내용증명을 보낸다.
(5) 인접토지소유자가 거부하면 관할법원에 임료상당 부당이득을 구하는 민사소송을 제기한다.
(6) 승소판결후 매년 소정의 임대료를 징수받는다.
(통상 연간 임대료는 감정가의 5%선으로 정해진다)
(7) 결국 연간 수익율로 계산하면 감정가의 30%에 취득한 것을 전제로하면 수익율은 15%에 해당한다.
(8) 인접토지소유자가 매년 지급하는 토지사용료 부담되면 낙찰자에게 토지의 매수를 제의한다.
(9) 도로부지의 매수제안이 오면 낙찰가에 50% 정도 추가하여 받으면 양도차익도 남게 된다.
(10) 결국 도로부지 경매는 상권이 형성된 지역에 해당도로를 이용하는 점포가 많을수록 수익율은 높아진다
출처: http://cafe.daum.net/chogajib1234/EZZl/116