법정지상권이 있어도 지료는 받는다.
법정지상권이 성립하는 토지라도 땅주인에게 아무 것도 주지 않고 30년 동안 거저 땅을 사용한다면 개인의 재산권에 막대한 침해를 주게 될 것이다.
법정지상권이 있는 건물이라도 땅 주인에게 토지사용료에 해당하는 지료는 지급해야 한다.
지료라고 하는 것은 토지의 사용료라고 불러도 될 것인데, 법률적으로는 법정지상권이 성립하는 경우에 토지사용료를 지료라고 하고, 법정지상권이 없는 경우에 토지를 사용하고 땅주인에게 내는 토지사용료는 차임이라고 얘기한다.
아무리 법정지상권이 성립한다고 해도 일단 토지의 소유자는 따로 있으니 법률이 정한 규정에 의하여 감정평가액으로 토지사용료를 토지 소유자에게 주어야 하는 것이다.
지료는 물론 감정평가사의 감정평가액에 따라 달라지지만
자연녹지 감정평가액의 년 3% 이하
주거지역 감정평가액의 년 3% 이상 5%이하
상업지역 감정평가액의 년 5% 이상 8%이하
그러나 이러한 규정은 단지 참고사항일 뿐이다.
땅위의 건물의 면적 높이 활용도에 따라서 또 달라지기 때문이다.
나는 아마도 법정지상권과 지료청구에 대한 소송은 우리나라에서 제일 많이 해본 사람 측에 들어갈 것이다.
10여 년 전에 부산 온천장에 토지 300평이 경매에 나온 적이 있었다.
이 땅 위에는 22층 높이의 오피스텔이 이미 건축되어 있었고, 토지의 원감정가는 약45억 원인데 첫 번째 경매의 최저매각가격은 30억 원 정도로 경매가 시작되었다.
(법정지상권 성립여부가 불확실하면서 경매를 하는 토지 위에 경매에 포함되지 않는 건물이 있으면, 토지사용에 불리한 점을 감안하여 30%까지 감정평가액을 줄일 수 있다.
따라서 원 감정가와 법정지상권을 감안한 감정가는 30%까지 차이가 날 수 있다.)
아무리 땅이 좋아도 22층 높이의 빌딩이 온 땅을 전부 차지하고 있으니 사려고 하는 사람이 없을 수밖에 없으므로 이 토지의 최저매각가격은 2억 원대로 떨어지게 되었다.
나는 지금 이 땅을 사게 되면 평생 먹고 살 걱정은 없을 것이라는 생각이 들었다.
이 땅은 상업지역이고 22층 높이의 건물이 들어서 있으므로 년 8%의 지료는 받을 수 있을 것이다.
8%의 지료는 최초경매가격인 30억 원에 대하여 적용되는 것이 아니고 원 감정평가액인 45억 원에 대하여 적용되므로 년간 3억4000만원이라는 돈을 지료로 벌어들이게 되는 것이다.
월 평균으로 치면 거의 3000만원에 이르는 데, 이만한 돈이면 평생 생활비로 충분하고 남지 않을까?
수백세대의 분양을 받은 오피스텔주인들에게 매달 이 돈을 받아들여야 하는데, 아마도 오피스텔주인들 중에서 땅세를 기분 좋게 주는 사람은 거의 없을 것이다.
오피스텔주인들은 실제 오피스텔을 분양 받으면서 분양가 안에는 땅값까지 전부 포함되어 있었는데 대지권이 토지별도등기로 애를 먹이다가 경매에 나와서 엉뚱한 사람이 낙찰 받아 땅세를 또 달라고 하니 누군들 기분이 좋을 수 없을 것이다.
그러나 지료를 2년 동안 땅주인에게 계속하여 주지 않으면 법정지상권도 없어지게 되며, 지료를 원인으로 건물도 경매에 이를 수가 있다.
지료청구소송에서 승소하여 건물의 등기부에 지료금액이 올라간 다음 건물만 경매에 나온다면 경매로 이 건물을 낙찰 받으려는 사람이 거의 없을 것이다.
가령 15평의 오피스텔이 원래 두 평의 대지권이 있는 경우, 300평의 땅값이 45억 원이므로 두 평의 땅값은 3000만원이 되고 지료는 년간 8% 이므로 240만원이고 매월 20만원에 이르며, 이 금액까지 땅주인에게 주어야 한다고 등기부에 올라가 있으면 누가 이 오피스텔 건물을 낙찰 받을 것인가?
아주 공짜일 정도로 값이 떨어지고 난 다음에 내가 사들이게 될 것이고, 결국 시간이 지나다 보면 오피스텔도 거의 전부 내 것이 된다는 계산이 충분하다.
그러나 내가 잘 알고 존경하는 분이 이 오피스텔의 입주자대표회의 회장님을 소개하여 주므로 내 꿈은 깨질 수밖에 없었다.
입주자들도 토지만 경매되면 너무도 심각한 피해가 우려되므로 토지를 낙찰 받기 위해 동분서주하다가 하필이면 내가 잘 아는 분과 선이 닿아 도와달라고 나를 찾아오신 것이다.
어이가 없는 일이기는 하지만, 다시 생각한다면 내가 땅을 사서 평생 잘 먹고 잘사는 것 보다는 건물 주인들이 땅을 사서 완전한 물건으로 만드는 것이 바람직 한 일이므로 나는 두말하지 않고 입주자대표회의에서 낙찰을 받을 수 있도록 미력이나마 도움을 드렸다.
그래도 인간적으로는 지금까지 아쉬움이 많이 남는 것도 또한 사실이다.
이러한 상황은 비록 다소 극단적이기는 하지만, 일반적으로도 제시 외 건물이 소재하므로 용도가 없어 보이는 토지도 지료를 계산하여 보면 상당한 수익이 따를 경우도 많다.
그러므로 법정지상권이 성립하는 토지라도 지료의 수익이 얼마나 될 것인지를 계산하고 염두에 두어야 할 것이다.
특히 재개발지역이나, 뉴타운지역에서 제시외 건물은 경매에서 제외되고 토지만 경매가 되는 경우에는 지료를 받고 있다가 조합원의 자격을 받아 아파트의 입주권까지 발전할 수 있는 것이고 지료의 금액도 은행이자 보다는 더 높으므로 훌륭한 투자라고 할 수 있을 것이다.
(부동산 경매에서는 제시 외 건물이라는 용어가 많이 나온다. 이 말의 뜻은 경매를 신청하는 채권자가 등기부를 제시하면서 이 부동산을 경매해 달라고 신청하게 되므로 이를 제시 부동산이라고 한다.
그러나 집행관이 현황조사를 나가고 감정평가사가 현장에 가서 감정평가를 하다 보니 신청채권자가 제시하지 않은 건물이 발견되었다면 이를 제시 외 건물이라고 한다. 그러나 제시 외 토지라는 것은 있을 수 없다.)
지료는 당사자가 협의하여 법원이 이를 정한다고 하였다.
그러므로 지료는 반드시 소송으로 법원에 청구하는 것이 바람직하다.
소 장
원 고 강 미 혜
서울시 은평구 녹번동 100- 100번지
전화 000-0000-0000
우편번호 100-000
피 고 오 놀 부
서울시 마포구 합정동 1000-00번지
전화 xxx- xxx- xxxx
지료청구의 소
청 구 취 지
1. 피고는 원고에게 매월 금600,000원의 지료에 해당하는 돈을 피고가 원고에게 별지목록기재토지를 인도해 줄때까지 지급하 라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
라는 판결을 구합니다.
청 구 이 유
1. 당사자 관계
원고는 별지목록기재토지가 귀원 2009 타경 12345호 부동산임의경매에 계류 중 이에 응찰하여 매수인의 지위를 얻게 되었으며 2009. 7. 7. 매각대금을 전부 납부하여 이 토지의 정당한 원시취득자가 되었습니다.
피고는 별지목록기재 토지 위에 건물을 소유하고 있으며 이 건물은 법정지상권이 성립하는 것으로 판단되었습니다.
2. 피고의 지료지급의무
피고 소유의 건물에 법정지상권이 성립한다고 하여도 피고는 토지의 소유자인 원고에게 토지의 사용료에 해당하는 지료를 지급하여야 할 의무가 있다고 할 것입니다.
3. 지료의 계산
원고가 별지목록기재토지를 취득할 당시, 이 토지의 원 감정평가액
은 금180,000,000원이었습니다.
손실보상 등에 관한 법률 등에 의한다면 이 토지는 3종 일반주거지역에 위치하고 있으며, 별지목록기재토지 위에 소재한 피고 소유
의 주택의 구조 및 면적 등을 감안한다면 년 4% 정도에 해당하는
금액만큼 피고가 이득을 얻고 있다고 할 것입니다.
이 금액은 년 금7,200,000원이며 이 돈을 매월로 환산한다면 월600,000원의 지료를 피고는 원고에게 지급하여야 할 것입니다.
4. 감정평가의 신청
그러나 공정한 지료의 금액을 정하기 위하여 감정평가를 신청하오니 허가하여 주시기 바랍니다.
지료는 당사자가 협의하여도 법원이 이를 정한다고 규정되어 있으므로 본소를 제기하오니 조속히 심리하시어 판결하여 주시기를 바랍니다.
입 증 방 법
1. 소 갑 제 1호 증 : 토지 등기부 등본 1
1. 소 갑 제 2호 증 : 감정평가서 사본 1
제 출 서 류
1. 토지대장등본 1
2. 감정평가신청서 1
2009. 9. 9.
위 원 고 강 미 혜
서부지방법원 민사과 귀중