[스크랩] [명 도]= 경매에서 명도가 쉬운 주택(아파트)을 고르는 방법
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경매에서 명도가 쉬운 주택(아파트)을 고르는 방법 ▣ 채무자나 소유자가 살고 있는 집 채무자나 소유자가 살고 있는 집은 명도소송을 할 필요가 없이 법원에 인도명령을 신청하여 간단히 해결 할 수가 있습니다. ▣ 임차인의 주민등록전입, 건물의 인도(이사), 확정일자가 선순위 근저당권자보다 앞선 경우 임차인이 있다고 하더라도 임차인이 매각대금의 배당 절차에서 자신의 보증금을 전액 받는다면 임차인 스스로 집을 비워 주기 때문에 명도에 신경을 쓸 필요가 없을 것입니다. (보증금 수령과 명도는 동시이행 관계로서 배당금을 수령하려면 매수인의 인감증명이 첨부된 명도 확인서가 필요하기 때문) 세입자가 주민등록전입신고를 한 날과 임대차계약서확정일자가 선순위 근저당권 설정 날자보다 빠른 경우가 이에 해당합니다. ▣ 기타 세입자가 보증금전액을 배당받는 경우, 세입자가 자신의 보증금을 전액 배당받을 수 있을 경우에는 명도문제가 발생하지 않습니다. 그러나 보증금중 일정액 즉 소액 보증금에 해당하여 소액 보증금을 받는 경우 이 또한 그나마 소액 보증금도 건물 매수인의 명도 확인서가 필요로 하므로 크게 걱정하지 않아도 될 것이다. 만약 고액의 이사비등을 요구하여 매수인의 명도요구에 불응할 경우 경매대금 납부일 다음날부터 불법점유자로 부당이득금 및 손해배상에 의한 임료 청구하여 법원에 공탁된 소액 보증금에 대한 채권 추심이 가능하기 때문이다. ▣ 문제되는 경우 확정일자 없는 대항력 있는 임차인중 가장 임차인으로 판단되어 입찰참가희망자가 고 수익을 노리고 입찰에 참가할 경우 명도소송을 통하여 가장 임차인임을 입증하여야 하기 때문에 시간이 걸린다, 또한 점유자가 유치권을 주장하는 경우(경매개시결정전 부동산현황조사 전에 건물에 점유하며 건물에 대한 채권을 주장하는 경우), 거동이 불편한 노약자가 있는 경우 (환자일 경우 명도시 앰블런스로 병원에 옮기고 병원비를 부담하여야 할 것입니다. 실무에서는 집행관이 판단하는데 위험을 감수하고 집행하려는 집행관이 있을지 의문이다.) ▶ 경매참가전 무엇보다도 확신이 서기까지 마구잡이식 입찰참가를 말리고 싶다. 쉬운거 같으면서 난해한 것이 법원 경매물건이다. 보다 확실한 전략을 세우고 부지런한 현장조사 등으로 최고가 입찰의 기쁨도 잠시 지루한 명도소송으로 휩싸여 고생하지 않기 바랍니다. - 날쌔 -
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